في سوق عقارية لطالما ارتبطت بدورات صعود وهبوط حادة، يشكل «حساب الضمان العقاري» في دبي إحدى أبرز أدوات ضبط الإيقاع بين المطورين والمشترين، لا سيما في مشاريع البيع على الخريطة التي تعتمد على دفعات مقدمة قبل اكتمال البناء.يُعرَّف حساب الضمان بأنه حساب مصرفي مستقل يُفتح باسم مشروع عقاري محدد، تُودَع فيه حصراً المبالغ المحصلة من المشترين للوحدات المباعة على الخريطة، إضافة إلى أموال التمويل المخصصة لتطوير المشروع.ولا يجوز استخدام هذه الأموال إلا لأغراض الإنشاء المرتبطة بالمشروع ذاته، كما لا يمكن الحجز عليها لصالح دائني المطور، ما يعزل أموال المستثمرين عن المخاطر التشغيلية أو المالية للشركة المطورة.الإطار التنظيمي الذي يحكم هذه الحسابات يخضع لإشراف مؤسسة التنظيم العقاري، التي تعتمد تسجيل المطورين والمشاريع، وتمنح الموافقة اللازمة لفتح الحساب. وينطبق القانون على جميع المطورين العقاريين العاملين في دبي دون استثناء، متى قاموا ببيع وحدات على الخريطة وتحصيل دفعات من مشترين أو ممولين.والهدف المعلن من التشريع، يتجاوز مجرد التنظيم المالي، إذ يندرج ضمن سياسة أوسع للسيطرة على إيقاع السوق، وضمان توجيه التدفقات النقدية إلى مواقع البناء بدلاً من إعادة توظيفها في مشاريع أخرى أو تغطية التزامات عامة. وبهذا المعنى، يشكل حساب الضمان آلية لحماية المشترين وتعزيز الثقة في بيئة استثمارية تعتمد بشكل كبير على التمويل المسبق. من يفتح الحساب وكيف؟يتعين على المطور التسجيل في سجل المطورين العقاريين وتقديم طلب «تسجيل المطور واعتماد المشروع». وبعد استيفاء المتطلبات ومراجعة المستندات، يُمنح المطور صلاحية فتح حساب الضمان إلكترونياً عبر النظام المعتمد، واختيار شركة المساحة لتحميل بيانات وحدات المشروع. ويتم فتح الحساب بناءً على شهادة اعتماد المشروع.أما إدارة الحساب فتُسند إلى «أمين حساب»- وهو بنك أو مؤسسة مالية مرخصة من المصرف المركزي لدولة الإمارات لاستلام ودائع الغير والعمل في دبي — بشرط اعتماده من مؤسسة التنظيم العقاري، وتوقيعه اتفاقية خطية تحدد ضوابط الإدارة والصرف. ويجوز للبنك ذاته أن يؤدي دور الممول للمشروع، إلى جانب مهامه كأمين للحساب. ما الذي يُودَع في الحساب؟يشمل الإيداع جميع المبالغ المستلمة من المشترين، بما في ذلك الدفعات المرتبطة بالرهون أو التمويل العقاري، إضافة إلى تمويل التطوير. وإذا كان المطور قد بدأ البيع قبل فتح الحساب، فإنه ملزم بإيداع المبالغ التي سبق تحصيلها فور إنشاء الحساب. متى تُصرف الأموال؟لا تُصرف الأموال إلا وفق آلية مرحلية مرتبطة بتقدم الإنشاء. إذ تحدد الاتفاقية بين المطور وأمين الحساب مراحل البناء الرئيسية. وعند إنجاز مرحلة، يتقدم المطور بطلب صرف، ويقوم مهندس تابع لأمين الحساب بزيارة الموقع للتحقق من الإنجاز الفعلي. وبعد المصادقة، تُصرف الدفعات مباشرة إلى المقاولين أو الاستشاريين أو الجهات المرتبطة بالمشروع.كقاعدة عامة، لا تغطي الحسابات جميع نفقات المطور. فعلى سبيل المثال، يُسمح باستخدام ما لا يتجاوز 5% من إجمالي المبيعات لأغراض التسويق. كما تنص المادة (14) من القانون على الاحتفاظ بنسبة 5% من إجمالي المبالغ المدفوعة لمدة سنة بعد إنجاز المشروع، لضمان معالجة أي عيوب إنشائية تظهر عند التسليم أو خلال عام من تاريخ الإنجاز. هل توجد عقوبات؟تنص التشريعات المنظمة للتطوير العقاري في دبي، على فرض عقوبات بحق المطورين المخالفين، بما يشمل جزاءات إدارية ومالية، في حال إساءة استخدام أموال الضمان أو مخالفة شروط الصرف.ويسري القانون على المشاريع المعلنة قبل وبعد صدوره، مع إمكانية منح استثناءات محدودة لبعض المشاريع المتقدمة إنجازاً، بقرار من الجهة التنظيمية.وفي المحصلة، يمثل حساب الضمان حجر الزاوية في معادلة التوازن بين التمويل المسبق ومتطلبات الحماية التنظيمية. فبينما يتيح للمطورين الوصول إلى السيولة اللازمة للبناء، يضع إطاراً رقابياً صارماً يهدف إلى تحصين أموال المشترين — وهو شرط أساسي لاستدامة الثقة في واحدة من أكثر الأسواق العقارية ديناميكية في المنطقة.
