كتب ــ علاء رضوان

السبت، 11 أبريل 2026 07:00 م

رصد موقع "برلماني"، المتخصص في الشأن التشريعى والنيابى، في تقرير له تحت عنوان: "يهم الملايين.. 4 مبادئ للنقض تكشف كيف تُنقذ عقدك من الفسخ.. ومتى يكون الشرط الفاسخ صريحا ومتى يكون ضمنيا؟"، استعرض خلاله حكماً قضائياً فريداً من نوعه، يهم المتعاملين في سوق العقارات، وكذا سوق البيع والشراء، تضع ضوابط والفروق الجوهرية بين الشرط الفاسخ، ومتى يكون الشرط الفاسخ صريح ومتي يكون ضمني؟ وتُجيب لعى السؤال: كيف تنقذ عقدك من الفسخ؟ ويضع عدة مبادئ قانونية هامة تتعلق بعقود البيع، والشرط الفاسخ، وحجية الأحكام، قالت فيه: "العبرة بالعبارات والألفاظ في صيغة الشرط"، وذلك في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 23703 لسنة 93 قضائية. 

 

1. تكييف الشرط الفاسخ "صريح أم ضمني"  المبدأ: العبرة في تحديد نوع الشرط الفاسخ هي بحقيقة غرض المتعاقدين والألفاظ المستخدمة، وليس بما يصفه به الحكم الابتدائي.  التطبيق: إذا تضمن العقد نصاً يجعل العقد مفسوخاً عند التأخر في سداد الأقساط دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار، فهو شرط فاسخ صريح، أما إذا خلا من ذلك التحديد الدقيق، فيُعتبر شرطاً فاسخاً ضمنياً يخضع لتقدير المحكمة. 

 

2. توقي الفسخ في الشرط الضمني  المبدأ: في حالة الشرط الفاسخ الضمني، يجوز للمشتري "المدين" أن يتوقى الفسخ "أي يمنع وقوعه" عن طريق الوفاء بكامل الالتزام "باقي الثمن" في أي وقت قبل صدور حكم نهائي بالفسخ. 

 

الأثر: إذا قام المشتري بسداد الباقي من الثمن أو عرضه عرضاً حقيقياً أمام محكمة الاستئناف، فإنه يكون قد نفذ التزامه، مما يوجب على المحكمة رفض دعوى الفسخ. 

 

3. حجية الحكم الابتدائي في المسائل التي لم يُطعن عليها  المبدأ: إذا قضى الحكم الابتدائي بتكييف الشرط في العقد بأنه "ضمني" وليس "صريحاً"، ولم يطعن المدعي "البائع" على هذا التكييف بالاستئناف، فإن هذا التكييف يكتسب حجية الأمر المقضي.  النتيجة: لا يجوز للمحكمة الاستئنافية أن تعود وتعتبره شرطاً صريحاً من تلقاء نفسها للإضرار بالطرف المستأنف، لأن ذلك يعد مخالفة لقاعدة "لا يُضار الطاعن بطعنه". 

 

4. قاعدة "لا يُضار الطاعن بطعنه"  المبدأ: لا يجوز لمحكمة الاستئناف أن تسوء حالة المستأنف "المشتري في هذه الحالة" بناءً على الاستئناف الذي رفعه هو وحده. 

 

التطبيق: بما أن المشتري هو من استأنف الحكم لتوقي الفسخ، فلا يجوز للمحكمة أن تقضي ضده بتغيير تكييف الشرط من "ضمني" إلى "صريح" لتبرير الفسخ وحرمانه من ميزة سداد الثمن المتأخر.  

 

الخلاصة: 

نقضت محكمة النقض الحكم المطعون فيه، لأنه أخطأ في تطبيق القانون عندما اعتبر الشرط فاسخاً صريحاً رغم صيرورة تكييفه كشرط "ضمني" نهائياً، ولأن المشتري عرض باقي الثمن أمام محكمة الاستئناف، مما كان يوجب رفض دعوى الفسخ.  

 

وإليكم التفاصيل كاملة: 

 

يهم الملايين.. 4 مبادئ للنقض تكشف كيف تُنقذ عقدك من الفسخ.. ومتى يكون الشرط الفاسخ صريحا ومتى يكون ضمنيا؟.. تؤكد: العبرة بالعبارات والألفاظ فى صيغة الشرط.. الثغرة فى عرض المشترى باقى الثمن أمام محكمة الاستئناف

 

                                             برلمانى